Sprawdź zasady, załatw formalności. Wykup mieszkanie komunalne

Jesteś najemcą lokalu należącego do zasobów miejskich? Zastanów się, czy nie warto go wykupić na własność - tym bardziej, że w niektórych miastach wprowadzono duże bonifikaty dla najemców, którzy zdecydują się to zrobić. Dziś informujemy, według jakich zasad i na jakich warunkach można wykupić mieszkanie komunalne w największych miastach Polski.

Czym kierują się samorządy

Zasady, na jakich można wykupić na własność mieszkanie komunalne, ustalają lokalne samorządy. W miastach decyzje te mają zwykle formę uchwały rady miejskiej, rzadziej – zarządu miasta. Samorządy z reguły dają prawo do wykupu na własność lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym najemcom tych lokali.
Wiele samorządów proponuje najemcom ulgi, dzięki którym mogą oni wykupić na własność wynajmowane od miasta mieszkanie, płacąc tylko część jego wartości rynkowej. Wysokość bonifikaty może zależeć od:
• sytuacji lokalowej w danym mieście lub dzielnicy
• roku powstania i stanu technicznego budynku
• terminu wpłaty (przy wpłacie jednorazowej bonifikata jest zwykle większa; zdarza się, że w przypadku płatności ratalnej w ogóle nie przysługuje).
W przypadku, gdy wszyscy najemcy mieszkań z danego budynku złożą jednocześnie wnioski o wykupienie swoich lokali, miasto (gmina) stosuje z reguły dodatkowe bonifikaty.
Powszechnie stosowane są przez samorządy wyłączenia niektórych mieszkań komunalnych ze sprzedaży w ogóle, albo z bezprzetargowego trybu sprzedaży. Sprawdź, jak jest w twoim mieście. Może się okazać, że najemca komunalnego lokalu mieszkalnego nie może wykupić go na własność, jeżeli to mieszkanie znajduje się w budynku:
• przeznaczonym do modernizacji lub kapitalnego remontu
• przeznaczonym do wyburzenia
• zabytkowym
albo jeśli jest to mieszkanie:
• przeznaczone do przekształcenia na lokal użytkowy
• wynajmowane na czas określony
• socjalne
• wynajmowane w związku z wykonywaną pracą.

'

Jaka jest procedura

Jeżeli jako najemca mieszkania należącego do zasobów gminy chcesz wykupić je na własność, musisz wystąpić z pisemnym wnioskiem w tej sprawie do władz samorządowych, zwykle do odpowiedniego wydziału urzędu miasta (gminy). W niektórych urzędach są gotowe wzory wniosków. Jeśli w twoim urzędzie nie ma takiego wzoru, napisz sam wniosek podając w nim:
• swoje imię nazwisko i adres do korespondencji
• do kogo adresujesz wniosek (burmistrz lub prezydent miasta, wójt gminy, a w przypadku lokali należących do Skarbu Państwa – starosta)
• o co wnioskujesz – o nabycie na własność w trybie bezprzetargowym lokalu (tu podaj dokładny adres) wraz z ułamkową częścią gruntu związaną z tym lokalem lub z prawem użytkowania wieczystego części gruntu związanej z tym lokalem, jeśli grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste
• na jakiej podstawie stałeś się najemcą tego lokalu (umowy najmu czy decyzji administracyjnej)
• informację, że zgadzasz się na ustalenie ceny mieszkania zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami.
Do wniosku powinieneś dołączyć wymagane dokumenty. Jakie, ustala organ samorządowy. Z reguły jest to kserokopia dowodu osobistego, kopia umowy najmu lub decyzji o przydziale mieszkania, zaświadczenia o zameldowaniu, ewentualnie odpisy skrócone aktów małżeństwa, urodzenia dziecka lub zgonu poprzedniego najemcy.
Po otrzymaniu twojego wniosku urząd sprawdzi, czy budynek, w którym znajduje się mieszkanie oraz działka, na której stoi, mają uregulowany status prawny. Jeśli tak, a ty nie zalegasz z czynszem, to urząd miasta zleca rzeczoznawcy majątkowemu wycenę aktualnej wartości rynkowej tego mieszkania. Kto płaci za tę wycenę – najemca czy miasto – zależy od lokalnych przepisów uchwalonych przez samorząd. Zwykle płaci najemca. O wartości mieszkania ustalonej na podstawie wyceny rzeczoznawcy, urząd miasta powinien cię powiadomić. Jeśli nie zgadzasz się z przyjętą wartością, możesz odwołać się od decyzji urzędu, czyli po prostu podjąć z nim negocjacje. Możesz też zrezygnować z wykupienia mieszkania. Złożenie wniosku do niczego jeszcze cię nie zobowiązuje.
UWAGA! Niektóre urzędy wymuszają na wnioskodawcy oświadczenie, że godzi się on na cenę wykupu mieszkania wtedy, gdy jeszcze nie jest ona znana. Nie podpisuj takiego oświadczenia. Nikt nie ma prawa żądać od ciebie zgody na zapłacenie kwoty, której nie znasz.

Bez zbędnej zwłoki

Jak długo będziesz czekał na rozpatrzenie wniosku o nabycie mieszkania? Kodeks postępowania administracyjnego stanowi, że twoja sprawa powinna być załatwiona bez zbędnej zwłoki – nie później niż w ciągu miesiąca, a przy sprawie szczególnie skomplikowanej – w ciągu dwóch miesięcy.
Jeżeli urząd miasta sam postanawia, że sprzeda mieszkanie, którego jesteś najemcą, wtedy powinien powiadomić cię o tym na piśmie. Powinien też poinformować cię, że masz prawo pierwokupu (jeśli je masz) i na jakich warunkach. Jednocześnie powinien wyznaczyć ci termin, w którym w razie gotowości nabycia mieszkania, powinieneś złożyć stosowny wniosek. Ten termin nie może być krótszy niż 21 dni od chwili otrzymania przez ciebie pisma.

Za i przeciw

Jeżeli zastanawiasz się czy wykupić na własność mieszkanie komunalne, którego jesteś najemcą, zrób bilans zysków i strat takiego posunięcia. Spróbujemy ci w tym pomóc, wymieniając dobre i złe strony wykupienia mieszkania.

Minusy

• Zapłacisz jednorazowo sporą kwotę, albo będziesz musiał zobowiązać się do regularnego wpłacania rat, których łączna wartość jest zwykle większa od wymaganej wpłaty jednorazowej.
• Po przejęciu lokalu na własność, wszelkie remonty i naprawy będą już na twojej głowie. Zorganizowaniem ich zajmie się wspólnota mieszkaniowa, ale koszty poniesiesz ty, podobnie jak inni właściciele lokali. Jeżeli budynek jest w złym stanie technicznym i wymaga gruntownego remontu, możesz wiele stracić, nawet jeśli mieszkanie wykupisz za grosze.
• Jeśli zajmujesz mieszkanie, które władze miasta chcą ci sprzedać po cenie rynkowej, albo z bardzo małą bonifikatą, wtedy ryzykujesz, że wpłacone pieniądze – łącznie z przyszłymi wydatkami na remonty i modernizacje – będą znacznie wyższe niż oszczędności, jakie uzyskasz dzięki zmniejszeniu bieżących kosztów mieszkaniowych.

Plusy

• Znacznie zmaleją bieżące koszty utrzymania mieszkania. Opłaty za eksploatację i remonty we wspólnotach mieszkaniowych są zwykle dużo niższe od analogicznych płaconych przez najemców mieszkań komunalnych.
• Jeżeli przy wynajmie mieszkania komunalnego wpłacałeś kaucję, to może się zdarzyć, że przy wykupie mieszkania odzyskasz ją w całości lub w części. Zależy to od decyzji rady miasta (gminy) na twoim terenie.
• Wykupując mieszkanie na własność możesz skorzystać z premii gwarancyjnej, jaka przysługuje ci przy likwidacji książeczki mieszkaniowej (szczegóły jutro).
• Nabywając od miasta mieszkanie, którego byłeś najemcą, możesz liczyć na obniżenie jego ceny o wartość nakładów, jakie poniosłeś na jego remont lub modernizację. Samorząd miejski decyduje czy, a jeśli tak, to komu, na jakich zasadach i w jakiej kwocie nakłady te mogą być odliczone od ceny.
• Wykupione na własność mieszkanie możesz sprzedać.
• Możesz je zamienić na inne, nie pytając nikogo o zgodę.
• Możesz też przekazać je bliskiej osobie, na przykład w formie spadku lub darowizny.
Uwaga! Jeżeli kupione od miasta za cenę uwzględniającą bonifikatę mieszkanie sprzedasz lub przeznaczysz na inne cele niż mieszkalne w ciągu ustalonego okresu od dnia nabycia (zwykle jest to 5 lat, ale może być i 10), wtedy będziesz musiał zwrócić udzieloną ci bonifikatę po jej zwaloryzowaniu.

Wykup mieszkania komunalnego krok po kroku :

1) Wypełniasz pobrany w urzędzie miasta wniosek o wykupienie na własność wynajmowanego mieszkania komunalnego.
2) Do wniosku dołączasz kopię decyzji o przydziale lokalu albo umowy najmu, zaświadczenie o zameldowaniu, ksero dowodu osobistego, a w razie potrzeby akt małżeństwa, akt zgonu najemcy lub inne dokumenty.
3) Wniosek z załącznikami składasz w odpowiedniej komórce urzędu miasta.
4) Urząd sprawdza stan prawny i przeznaczenie budynku, czy twoje mieszkanie jest wyodrębnione (samodzielne), a także czy nie zalegasz z czynszem.
5) Przychodzi do ciebie rzeczoznawca majątkowy i określa wartość mieszkania.
6) Urząd informuje cię o cenie sprzedaży mieszkania i przysługujących ci bonifikatach,
7) Jeśli się decydujesz, zawierasz z miastem notarialną umowę i wpłacasz pieniądze.

Zasady obowiązujące przy wykupie mieszkań komunalnych w poszczególnych miastach
GDAŃSK

• Najemcy mieszkań komunalnych przy wykupie ich na własność otrzymają bonifikatę w wysokości 90 proc. wartości mieszkania.
• Bonifikatą tą nie są objęte mieszkania w domach wybudowanych po 27 maja 1990 r., z wyjątkiem budynków i lokali nabytych przez miasto nieodpłatnie.
• Od kwoty ustalonej według powyższych zasad udziela się dodatkowej pięcioprocentowej bonifikaty, w przypadku
– jednoczesnej sprzedaży wszystkich pozostałych do zbycia mieszkań w budynku,
– sprzedaży mieszkań kombatantom oraz osobom będącym ofiarami represji wojennych i okresu powojennego, a także wdowom i wdowcom po tych osobach,
– osobom, które w latach 1981 – 1989 były osadzone w więzieniach lub innych miejscach odosobnienia za działalność polityczną.
• Za pisemne zobowiązanie do odstąpienia od żądania waloryzacji należnej kaucji mieszkaniowej wpłaconej przez najemcę przed 12 listopada 1994 r., od ceny mieszkania ustalonej po odliczeniu bonifikat odlicza się dodatkową bonifikatę w wysokości 10 proc.

SOPOT

• Pierwszeństwo w nabyciu lokali komunalnych mają najemcy, chyba, że prezydent wyda decyzję odmowną ze względu na stan techniczny budynku lub planowane w przyszłości inwestycje.
• Najemcom lokali przysługują bonifikaty w wysokości 70 proc. ceny.
• Najemcom w budynkach wpisanych do rejestru zabytków udziela się bonifikaty w wysokości 90 proc. od ceny lokalu mieszkalnego.
• Jeżeli najemca pokrywa należność jednorazową wpłatą to przysługuje mu bonifikata w wysokości 80 proc.
• Na bonifikatę w wysokości 80 proc. można liczyć również przy jednoczesnej sprzedaży wszystkich mieszkań w danym budynku oraz przy sprzedaży ostatniego lokalu w danym budynku.
• W przypadku sprzedaży lokali w budynkach nowo wybudowanych w okresie 10 lat od zasiedlenia, cena nie może być niższa od wartości mieszkania określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień sprzedaży.
• Po upływie 10 lat w budynkach nowo wybudowanych bonifikata wynosi 17 proc., po upływie 15 lat - 34 proc., po upływie 20 lat - 51proc., po upływie 25 lat - 70 proc.
• W przypadku lokali odnowionych przez gminę, w okresie 4 lat wartość lokalu nie może być niższa od jego wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień sprzedaży.
• Po upływie 4 lat w takich budynkach, bonifikata wynosi 17 proc., po upływie 6 lat - 34 proc., po upływie 8 lat - 51 proc., a po upływie 10 lat - 70 proc.
• W przypadku zbiegu praw do bonifikat stosuje się najkorzystniejsze dla kupującego.
• Nie udziela się bonifikat od ceny lokalu mieszkalnego nabywanego przez lokatora, któremu wypowiedziano umowę najmu z tytułu zaległości czynszowych przez okres pięciu lat od momentu spłaty zadłużenia i przywrócenia tytułu najmu do lokalu.

GDYNIA

Bonifikaty dla najemców mieszkań komunalnych, chcących wykupić lokale na własność:
• 50 proc. - za samo złożenie wniosku o wykup
• 25 proc. - udziela się za jednorazową wpłatę kwoty wykupu
• 2 procent - za każdy rozpoczęty, udokumentowany, pięcioletni okres zamieszkiwania w budynku
• 5 procent udziela się w przypadku zbywania dwóch ostatnich mieszkań w budynku.
• Uwzględniane są 5-procentowe bonifikaty zagwarantowane ustawowo kombatantom, ofiarom represji wojennych, wdowcom i wdowom po takich osobach, osadzonym w więzieniach w latach 1981-1989 za działalność polityczną.
• Wszystkie bonifikaty nie mogą przekroczyć łącznie 80 procent wartości mieszkania.

MALBORK

• Najemcy mieszkań komunalnych przy wykupie ich na własność otrzymują bonifikatę w wysokości 70 procent wartości mieszkania. To jedyna zniżka.
• 95-procentowa bonifikata dotyczy wykupu gruntu, na którym stoi budynek komunalny.

TCZEW

• Sprzedaż następuje za cenę odpowiadającą wartości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego powiększoną o koszty przygotowania do sprzedaży.
• Przy sprzedaży mieszkania stosuje się bonifikaty w wysokości:
- 70 proc. - sprzedaż w budynkach powstałych po 1945 roku oraz w budynkach, w których przeprowadzono kapitalny remont w ciągu ostatnich 20 lat
- 90 proc. - w przypadku sprzedaży w pozostałych budynkach, powstałych przed 1945 rokiem.
• Udzielona bonifikata podlega zwrotowi po jej waloryzacji jeżeli nabywcy zbyli lub wykorzystali lokal na cele inne niż mieszkalne przed upływem 5 lat od daty nabycia lokalu; nie dotyczy to zbycia mieszkania na rzecz osoby bliskiej.
• Cena sprzedaży lokali mieszkalnych może zostać rozłożona na roczne raty, na czas nie dłuższy niż 5 lat.

SŁUPSK

• W tym mieście można liczyć na bonifikatę w wysokości 90 procent wartości mieszkania w większości budynków.
• 97 procent - przy wykupie wszystkich mieszkań w budynku.
• 50 procent wartości mieszkania w przypadku lokali wyremontowanych kapitalnie po 1993 roku.
• 30 procent wartości w przypadku mieszkań oddanych do użytku po 1 stycznia 1993 roku.